Cosa devono sapere i proprietari tra fiscalità, normativa e adempimenti

Negli ultimi anni il quadro normativo e fiscale degli affitti brevi in Italia è diventato sempre più articolato e, spesso, di non immediata lettura per i proprietari. Con l’approvazione definitiva delle più recenti disposizioni, riteniamo utile fare un po’ di chiarezza, riassumendo le principali novità fiscali e ricordando gli obblighi di legge già in vigore, con un approccio pratico e concreto.

Questo articolo ha finalità esclusivamente informative e non sostituisce il parere del proprio commercialista o consulente di fiducia, con il quale resta sempre fondamentale confrontarsi prima di assumere decisioni operative.

Fiscalità degli affitti brevi in Italia: cosa cambia nel 2026

La cedolare secca resta applicabile anche alle locazioni brevi, ma con una differenziazione legata al numero di immobili destinati a questo utilizzo. In particolare, l’aliquota rimane al 21% sul primo immobile, mentre sale al 26% dal secondo immobile.

Una delle novità più rilevanti riguarda la soglia oltre la quale scatta la presunzione di attività imprenditoriale: dal terzo immobile destinato agli affitti brevi l’attività viene considerata, salvo casi specifici, svolta in forma d’impresa. La soglia viene quindi abbassata rispetto al passato.

In presenza di presunzione di attività imprenditoriale diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA, con la possibilità di scegliere tra regime forfettario, se in possesso dei requisiti, oppure regime ordinario IRPEF.

Prima di effettuare qualsiasi scelta fiscale o di modificare la modalità di gestione dell’immobile, è sempre opportuno confrontarsi con il proprio commercialista, valutando il quadro reddituale complessivo, il numero di immobili posseduti e gli obiettivi personali nel medio-lungo periodo.

Obblighi di legge per gli affitti brevi in Italia

Accanto agli aspetti fiscali, è importante ricordare che l’attività di affitto breve comporta una serie di adempimenti obbligatori, già in vigore e spesso oggetto di controlli.

Ogni immobile destinato a locazioni turistiche deve essere registrato nella Banca Dati delle Strutture Ricettive ed essere dotato di un codice identificativo (CIN o CIR). Questo codice deve essere indicato in tutti gli annunci online e nei materiali promozionali, oltre a essere esposto all’esterno dell’immobile, secondo le modalità previste dalla normativa locale.

Nel caso in cui l’attività venga svolta in forma imprenditoriale, o quando ricorrono i presupposti di legge, è inoltre obbligatoria la presentazione della SCIA presso il Comune competente, che deve avvenire prima dell’inizio dell’attività.

Particolare attenzione va poi riservata ai requisiti di sicurezza dell’immobile. Sono infatti obbligatori dispositivi come estintori correttamente installati e revisionati, rilevatori di fumo e, ove richiesto, rilevatori di monossido di carbonio, oltre alla conformità generale degli impianti e delle dotazioni di sicurezza.

Tra gli adempimenti operativi rientrano anche la comunicazione delle generalità degli ospiti alle autorità competenti (ad esempio tramite il portale Alloggiati Web), la corretta gestione della tassa di soggiorno – laddove non venga riscossa automaticamente dalle piattaforme – e il rispetto delle normative regionali e comunali, che possono variare sensibilmente da territorio a territorio.

Gestire gli affitti brevi in modo consapevole e sostenibile

Alla luce di un contesto normativo sempre più strutturato, riteniamo fondamentale evitare decisioni affrettate e adottare un approccio consapevole e sostenibile alla gestione degli immobili destinati agli affitti brevi.

Ogni situazione è diversa e richiede una valutazione personalizzata, che tenga conto non solo degli aspetti fiscali, ma anche degli obiettivi del proprietario, della tipologia dell’immobile e del mercato di riferimento.

Il supporto di Tuscanhouses per i proprietari

Tuscanhouses affianca i proprietari offrendo supporto informativo e operativo, aiutandoli a orientarsi tra normativa, fiscalità e gestione dell’immobile.

Per chi desidera approfondire la propria situazione o valutare le soluzioni più adatte, è possibile richiedere un confronto preliminare senza impegno.

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Articolo aggiornato sulla base della normativa vigente Gennaio 2026.