Affitti Brevi: Da Napoli a Firenze, la Sfida di Lucca contro la Burocrazia

Il clima attorno agli affitti brevi è diventato una tempesta perfetta di burocrazia e ideologia. Mentre i proprietari cercano ancora di decifrare la sentenza di Firenze, con una sentenza shock (sentenza di primo grado) che ha dichiarato che avere un solo appartamento potrebbe significare essere un imprenditore, ecco che Napoli cala l’asso: la Variante Urbanistica al PUC.

Non è più un discorso da bar, ma un atto amministrativo preciso: la Delibera di Giunta n. 637 del 19 dicembre 2025 (pubblicata sul BURC n. 6 del 2 febbraio 2026). Il Comune ha deciso che nel Centro Storico UNESCO la residenzialità deve restare al 70% per singolo edificio. Tradotto: se nel tuo palazzo di 10 appartamenti ci sono già 3 CIN attivi, tu sei fuori. Non importa se quella casa è il risparmio di una vita o l’unica fonte di reddito per la tua famiglia. Se i tuoi vicini sono stati più veloci a prendere il codice, il tuo diritto di proprietà viene congelato da un calcolo statistico.

Il vero "capolavoro" burocratico è l'obbligo del cambio di destinazione d'uso in categoria "A/turistica". Il Comune vuole che l'immobile esca dal residenziale. Una mossa che ignora la flessibilità della proprietà privata e che costringerà i piccoli a costi tecnici insostenibili, favorendo paradossalmente solo i grandi player che hanno capitali per gestire queste pratiche.

Siamo arrivati alla lotteria del diritto di proprietà.

E mentre si discute di percentuali, codici identificativi e nuove restrizioni, viene spontaneo chiedersi: ma qualcuno ha davvero guardato come si vive nei centri storici?

Il Comune di Napoli dice di voler "garantire il diritto all’abitare". Una bellissima frase, se non fosse che ignora la realtà dei fatti. I nostri centri storici sono gioielli, ma sono scomodi.

• Parcheggi inesistenti.
• Vicoli stretti dove il sole non arriva mai.
• Quarti piani con scale che sembrano scalate alpine e zero spazio per un ascensore.

Una famiglia con bambini e buste della spesa, nel 2026, dice no. Se togliamo gli affitti brevi da questi immobili, non avremo il ritorno dei residenti: avremo palazzi vuoti e degrado. L’affitto breve ha permesso a molti proprietari di ristrutturare case che cadevano a pezzi; senza quegli introiti, chi pagherà i rifacimenti dei solai e delle facciate?

Tra la minaccia dei "14 giorni" (che riappare ciclicamente come uno spauracchio normativo) e i limiti percentuali per edificio, si sta creando un clima di incertezza totale. Si colpisce il piccolo per non affrontare i veri nodi: la mancanza di trasporti efficienti e di quartieri moderni che siano davvero un'alternativa al centro.

Perché tra Napoli e Firenze il dibattito è acceso, ma la realtà è molto più concreta. E a Lucca lo sappiamo bene.

Vivere a Lucca in centro storico oggi significa abitare in via Fillungo e non poter parcheggiare vicino casa. Significa girare anche per 20 minuti alla ricerca di un parcheggio. Significa vivere in Via della Fratta, magari al quarto piano senza ascensore, e con il passeggino e un bambino in braccio. Oppure in Via San Paolino su 49 scalini con la spesa in spalle e due casse d’acqua per braccio. Significa non poter parcheggiare la bicicletta nell’androne perché non c’è un androne in quello stabile essendo di vecchia concezione e quindi o caricarla in spalla o lasciarla fuori. Significa rispettare orari precisi di entrata, dovere pagare un permesso per residenti pur non avendo comodità. Non è un’eccezione, è la normalità.

Ed è qui che il discorso sugli affitti brevi si scontra con la realtà.

Un turista accetta tutto questo per qualche giorno, perché fa parte dell’esperienza. Pensare che limitare gli affitti brevi riporti automaticamente residenti nei centri storici è una semplificazione che non regge. Il fatto, e non smetteremo mai di dirlo, è che siamo diventati comodi e vogliamo le comodità tutto l’anno.

Nel frattempo, però, si continua a spingere il piccolo proprietario verso un modello che non gli appartiene. Tra CIN, obblighi tecnici, adeguamenti e costi, gestire un solo immobile diventa sempre più simile a gestire un’attività imprenditoriale. Non è una coincidenza: è una direzione precisa. E quando la gestione diventa troppo complicata o troppo poco sostenibile, la conseguenza è una sola: si vende. Ma non è il residente a comprare. Spesso è chi ha le spalle abbastanza larghe per reggere burocrazia, costi e rischio.

Il risultato è paradossale. Si dice di voler tutelare il diritto all’abitare, ma si rischia di svuotare proprio quegli immobili che negli ultimi anni sono stati recuperati grazie agli affitti brevi. Perché diciamolo chiaramente: molte case nei centri storici sono state ristrutturate proprio grazie a quei ricavi. Senza, difficilmente qualcuno investirebbe per rifare tetti, solai o facciate.

E allora la domanda resta aperta.

Ha davvero senso applicare lo stesso approccio a realtà come Lucca, dove il problema non è solo il prezzo, ma la vivibilità stessa degli immobili?

Perché il rischio non è il ritorno dei residenti. Il rischio è qualcosa di molto più semplice: case chiuse, meno manutenzione, meno valore. E centri storici sempre più belli da guardare, ma sempre meno vissuti.

Noi di Tuscanhouses viviamo queste strade ogni giorno: da Via Fillungo a Via San Paolino, conosciamo la fatica di quegli scalini ma anche il valore immenso di ogni singolo tetto ristrutturato. Non lasciamo che la burocrazia spenga le luci del centro.

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