Una guida pratica e autentica per affittare in Toscana con serenità, tra ospitalità e adempimenti

Affittare una casa in Toscana nel 2026 significa molto più che accogliere ospiti: oggi servono codici identificativi, portali ufficiali, requisiti di sicurezza e comunicazioni obbligatorie. Questa checklist ti guida passo dopo passo tra CIR, CIN, Questura, ISTAT e imposta di soggiorno.

Tutto, per TuscanHouses, è iniziato con una casa di famiglia.

All’inizio affittare sembrava una cosa semplice: qualche ospite, un’accoglienza curata, la consegna delle chiavi. Ma anno dopo anno mi sono resa conto di quanto il mondo delle locazioni turistiche in Toscana stesse cambiando. Quello che vent’anni fa era quasi privo di burocrazia, oggi è diventato un settore regolato da norme sempre più numerose: codici identificativi, portali ufficiali, requisiti di sicurezza e comunicazioni obbligatorie.

Col tempo, affittare non è più stato solo “consegnare le chiavi”. È diventato un vero lavoro di gestione, precisione e responsabilità. E per me, passo dopo passo, è diventato anche qualcosa di più: una vocazione. Prendersi cura della storia della tua casa, aiutare i proprietari a valorizzarla e offrire agli ospiti un’esperienza autentica tra Lucca e la sua campagna.

Ma per affittare in modo sicuro, regolare e senza rischiare sanzioni, è fondamentale conoscere gli adempimenti obbligatori.

Questa guida ti accompagna passo dopo passo attraverso tutti i requisiti principali.

Prima di iniziare: l’immobile deve essere un’abitazione regolare

Prima ancora di avviare una locazione turistica, è essenziale verificare che l’immobile sia registrato come unità abitativa.

Per ottenere sia il CIR regionale sia il CIN nazionale, la casa deve avere una categoria catastale residenziale, ad esempio:

• A/2 – abitazioni civili
• A/3 – abitazioni economiche
• A/7 – villini

Non è possibile avviare una locazione turistica regolare se l’immobile risulta registrato come:

• garage o deposito
• annesso agricolo o locale tecnico
• unità priva di agibilità (anche se, in alcuni Comuni, può bastare la sola conformità degli impianti: è sempre consigliabile verificare)

1. CIR Toscana: registrazione regionale della locazione turistica

Il primo passo obbligatorio è ottenere il CIR (Codice Identificativo Regionale).

Lo so, sembra un labirinto di sigle, ma è il primo passo per dormire sonni tranquilli.

In Toscana la registrazione avviene tramite il portale ufficiale:

https://open.toscana.it/servizi

Per trovare il servizio corretto:

• entra nel portale Open Toscana
• cerca “Locazioni Turistiche”
• seleziona il servizio dedicato

Durante la registrazione sono necessari i dati catastali completi: è utile avere a disposizione una visura aggiornata o l’atto notarile.

2. Attenzione: alcuni Comuni richiedono anche SCIA

Anche se la locazione turistica non è una struttura ricettiva tradizionale, alcuni Comuni possono richiedere comunque una SCIA o comunicazioni aggiuntive.

Per tutelarti:

• contatta il SUAP del Comune
• richiedi conferma per iscritto (email o PEC)
• conserva la risposta

3. Requisiti di sicurezza e conformità

Prima della richiesta del CIN, l’immobile deve rispettare requisiti minimi di sicurezza, tra cui:

• Estintori (almeno uno per piano oppure uno ogni 200 mq)
• Rilevatori certificati di fumo e monossido di carbonio (CO)

Durante la procedura CIN è necessario dichiarare che l’immobile è conforme alle normative vigenti.

4. CIN nazionale: richiesta sulla BDSR

Solo dopo CIR e requisiti di sicurezza è possibile richiedere il CIN (Codice Identificativo Nazionale) tramite la banca dati ufficiale:

https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/

Il CIN deve comparire su ogni annuncio online ed essere esposto esternamente all’immobile.

5. Alloggiati Web: comunicazione ospiti alla Questura

Ogni ospite deve essere comunicato tramite il sistema ufficiale della Polizia di Stato.

Prima di poter utilizzare il portale, il proprietario deve effettuare la registrazione iniziale presso la Questura competente, così da ottenere le credenziali di accesso.

Una volta abilitati, i dati degli ospiti vanno trasmessi tramite:

https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/

L'invio deve avvenire entro:

• 24 ore dall’arrivo
• 6 ore se il soggiorno è di una sola notte

⚠️ Fondamentale: ricordati di scaricare e conservare le ricevute digitali di ogni invio per almeno 5 anni.  In caso di controlli, sono l’unica prova legale del tuo adempimento.

6. Comunicazioni mensili ISTAT (anche mese nullo)

Oltre alla Questura, è obbligatorio comunicare ogni mese arrivi e presenze. Anche se la casa è rimasta vuota, il portale vuole comunque la comunicazione. Sembra un paradosso, ma la precisione è la nostra migliore alleata.  La comunicazione avviene tramite piattaforme locali come:

• Ricestat
• Mototourist
• Turismo5 e altri

È sempre il Comune a indicare la piattaforma corretta.

7. Imposta di soggiorno: registrazione e versamenti

Se prevista dal Comune, il proprietario deve:

• registrare l’immobile negli archivi comunali
• riscuotere l’imposta dagli ospiti
• versarla secondo le scadenze comunali
• fare le dichiarazioni periodiche

Una volta registrati, le dichiarazioni periodiche vanno inviate sempre, anche se non ci sono stati ospiti (dichiarazione a zero).

8. Dichiarazione annuale imposta di soggiorno (Modello 21)

Molti Comuni richiedono una dichiarazione annuale relativa alla gestione dell’imposta di soggiorno (Modello 21).

È sempre consigliabile verificare con il proprio Comune quale procedura sia richiesta.

Checklist completa locazione turistica Toscana

• Verifica catastale e conformità immobile (A/2, A/3, A/7)
• CIR su Open Toscana
• Verifica SUAP: SCIA richiesta (?)
• Estintori e rilevatori certificati installati
• CIN richiesto su BDSR + esposizione esterna
• Registrazione Questura + Alloggiati Web + salvataggio ricevute (5 anni)
• Comunicazioni mensili ISTAT (anche mese nullo)
• Imposta di soggiorno: registrazione e versamenti (anche dichiarazione a zero)
• Dichiarazione annuale / Modello 21 se richiesto

Oggi affittare una casa in Toscana significa gestire norme, portali e scadenze continue.  Ma significa anche prendersi cura di un luogo che ha una storia.

TuscanHouses nasce proprio da questo: dall’esperienza sul territorio e dall’attenzione autentica verso ogni proprietà. 

Se senti che la tua casa merita una gestione rispettosa, precisa e umana, possiamo parlarne con calma, senza impegno e senza fretta. E se invece in questo momento non c’è tempo per un caffè o per approfondire tutto insieme, ti lascio almeno una raccomandazione semplice: segui questa checklist passo dopo passo, conservando ogni conferma e ogni registrazione.

Perché nella locazione turistica, oggi, la serenità nasce proprio dall’ordine e dalla chiarezza.